В последните няколко години строителните предприятия развиват нова, странична дейност, свързана с управлението на недвижими имоти, изразяваща се в следното: В последните няколко години строителните предприятия развиват нова, странична дейност, свързана с управлението на недвижими имоти, изразяваща се в следното:
Строителните предприятия и други, създадени специално за целта фирми, сключват договори за управление на имотите с техните собственици, като това управление включва: даване под наем, събиране на наемите, поддържане и ремонт, заплащане на всички данъци и такси за имотите, охрана, почистване, паркинг и пр. На тази основа възникват двустранни отношения между ползвателите и управляващите имота, като представители на собствениците. За строителното предприятие, респективно специализираната фирма за управление на имоти, възникват: а) задължения за стопанисване на имота, плащане на всички разходи, свързани с експлоатацията му и разбира се - отчитане пред собственика; б) права като пълномощник на собственика да управлява имота от свое име, но за негова сметка, като получава договорено възнаграждение от собственика. Възнаграждението може да бъде определена сума или процент от приходите. За да изпълнява своите задължения в интерес на собственика и в съответствие със законовите изисквания, посредникът трябва да организира подходяща отчетност и редовно да се отчита пред собственика. Всъщност, основното в тази дейност е да се отчитат по общия ред приходи, разходи, финансов резултат и тяхното данъчно третиране като обособено счетоводно отчитане или като основна дейност в специално създадено за целта на тези отношения предприятие. Специфичното в организацията на тази отчетност е разпределението на общите разходи и формирането на финансов резултат за всеки отделен имот/договор. За отчитане управлението на имоти все още не е създадена специ-ална законова уредба. Ползват се общите постановки на гражданското законодателство за посредничество и общите правила за счетоводно отчитане, а за данъчното третиране може да се прилага разпоредбата на чл. 127 от Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС) за доставки, извършвани от лице, действащо от свое име, но за чужда сметка. Считаме, че документирането и отчитането на дейността по управление на имоти може да се осъществява по следната примерна схема: а) собственикът на недвижим имот възлага с договор на посредник управлението на имота. Възложеното може да се изразява в следното: даване под наем, събиране на приходите, ремонт и поддържане, заплащане на данъци, такси, застраховки, абонаментни такси и пр., заплащане на консумативните разходи за ВиК, ел.енергия, отопление, телефон, портиер, охрана, чистота и пр.; б) изплатените разходи се отчитат по общия ред, предвиден в счетоводната нормативна уредба. По отношение на данъчните аспекти на разходите намират приложение чл. 10 от Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО) и разпоредбите на ЗДДС за съставяне на данъчни документи. Изплатените разходи се отчитат от посредника като разходи за неговата дейност, тъй като той работи “от свое име, но за сметка на собственика”; в) след отчитане на разходите по сметки от група 60 Разходи по икономически елементи те се приключват по функционално предназначение по аналитични сметки към сметка 611 Разходи за основна дейност. Съществен момент при това отчитане е предварителното отнасяне на разходите по аналитична сметка “Разходи за разпределение” към сметка 611 Разходи за основна дейност и последващото им разпределение на приета база по аналитични сметки на отделните недвижими имоти/договори. За разпределение на разходите се прилагат познатите принципи на отчитане:
д) за приходите, които осъществява посредникът, той издава фактури по общия ред, с включен ДДС, с изключение на случаите, когато отдава под наем имот на физическо лице - нетърговец за жилищни нужди (освен ако не приеме доставката за облагаема по реда на чл. 45, ал. 7 ЗДДС). Счетоводното отчитане може да бъде представено със следната примерна схема:
Д-т с/ка 4531 Начислен данък за покупките К-т сметка за парични средства или разчети
анал. сметка на имоти, за които е сключен договор за управление, когато разходите могат да се отнесат пряко към даден имот Д-т с/ка 611 Разходи за основна дейност анал. сметка “Разходи за разпределение на сграда”.... К-т с/ка от група 60 Разходи по икономически елементи
анал. сметка на имоти/договори К-т с/ка 611 Разходи за основна дейност анал. сметка “Разходи за разпределение на сграда”...
Д-т с/ка 411 Клиенти или Д-т с/ка от група 50 Парични средства К-т с/ка 491 Доверители анал. сметка на собственика на имота/договора К-т с/ка 4532 Начислен данък за продажбите
К-т с/ка 703 Приходи от продажби на услуги К-т с/ка 4532 Начислен данък за продажбите
К-т с/ка 611 Разходи за основна дейност анал. сметка на съответния собственик/ договор за управление на имот
В зависимост от статута на собственика на недвижим имот, възложил с договор управлението на имота, посредникът прилага различен ред за данъчно третиране, а именно: а) начислява, удържа и внася окончателен данък, независимо от обстоятелствата по чл. 13 ЗДДФЛ, доходите от източник в България, начислени в полза на чуждестранни физически лица по реда на чл. 37, ал. 1, т. 4 ЗДДФЛ (доходи от наем или друго възмездно предоставяне за ползване на движимо и недвижимо имущество), както и по т. 5 (факторинг). Данъкът се начислява върху брутния размер на дохода, съгласно чл. 37, ал. 2 (не само върху чистата сума за получаване, след спадане на разходите). Освобождаване от данък може да се извърши при условията на чл. 37, ал. 7ЗДДФЛ. Съгласно чл. 46 от закона данъчната ставка е 10 на сто върху брутния размер на дохода. Посредникът удържа данъка от дължимата на доверителя сума и го внася в бюджета до края на месеца, следващ месеца, през който е начислен доходът, съгласно чл. 65, ал. 1 ЗДДФЛ. Предприятието, което управлява имота, трябва да подаде данъчна декларация по чл. 55 и 56 ЗДДФЛ - като платец на дохода. Начисленият данък се удържа от дължимата сума на собственика/доверителя, а разликата му се превежда. Съставя се статията: Д-т с/ка 491 Доверители анал. сметка на собственика К-т с/ка 454 Разчети за данъци върху доходите на физическите лица К-т с/ка от група 50 Парични средства (превеждане на разликата на собственика) б) когато собственици на имота и страна по договора за неговото управление с посредника са чуждестранни юридически лица, посредникът удържа данък при източника по реда на чл. 195 ЗКПО. Данъчната основа е брутният размер на дохода, а данъчната ставка е 20 на сто. Данъкът се внася от посредника по реда на чл. 202, ал. 2 ЗКПО. Чуждестранното юридическо лице - получател на дохода, което е местно лице на държава - членка на ЕС, може да преизчислява удържания му данък при условията на чл. 202а ЗКПО. Счетоводното отчитане е както за случаите по буква “а” по-горе; в) когато собственици и възложители по договор за управление на имоти са местни физически лица, посредникът начислява и удържа авансово данък 10 на сто по реда на чл. 44, ал. 4 ЗДДФЛ. Съгласно чл. 45, ал. 4 от закона платецът на дохода дава на получателя на дохода служебна бележка и съставя Сметка за изплатени суми по образците, предвидени със закона. Съгласно чл. 65, ал. 10 ЗДДФЛ данъкът се внася до 10-о число на месеца, следващ месеца на начисляването на дохода. Сумата на данъка се внася в републиканския бюджет, в териториалната дирекция на НАП по местонахождението на платеца на дохода/посредника. Счетоводното отчитане е съгласно статията по буква “а”. Представената схема за счетоводно отчитане е примерна. Тя може да претърпи промени, в зависимост от договореностите между собственика на имота и посредника. Независимо от това, схемата за счетоводно отчитане винаги изисква редовна и добре организирана отчетност както за целите на договорните отношения между страните, така и за целите на данъчното облагане. Накрая пак ще отбележим, че приетата система/база за разпределение на общите разходи е много важна както за формиране на индивидуалните доходи на собственика, така и за данъчното облагане. Тази база трябва да бъде подробно разписана в счетоводната политика на посредника. Евгени РАНГЕЛОВ, магистър по финанси
0 Comments
Your comment will be posted after it is approved.
Leave a Reply. |
ПолезноСчетоводна кантора КТК Консулт Пловдив /
|